Bouquet, rente, usufruit, droit d’usage et d’habitation, calcul, etc. Si vous avez ces notions en tête, c’est que vous vous êtes déjà penché sur la question du viager. Si ce n’est pas le cas, ces termes vont devoir vous devenir familiers si vous voulez comprendre le concept et le fonctionnement de ce mode de transaction immobilière. Le viager représente un grand intérêt pour bon nombre de personnes, vendeurs comme acheteurs, mais encore faut-il en comprendre le contenu et c’est de cela dont nous parlerons ici.
Plan de l'article
Le viager : l’immobilier gagnant-gagnant ?
Si vous êtes vendeur et que vous décidez de vous lancer ou si vous êtes acheteur et investissez en viager occupé avec vitalimmo.fr par exemple, le mieux est toujours de vous préparer. Pour cela, rien de mieux que de récolter des informations, de se renseigner et d’en apprendre un maximum auprès des personnes les plus habilités. Pour cela, un notaire, un professionnel de l’immobilier spécialisé sur le viager ou encore des experts en patrimoine sauront vous apporter les éléments clés qui feront de votre projet une réussite.
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Mais avant de revenir sur les différentes définitions qui vont permettre d’appréhender au mieux le déroulé d’une transaction immobilière avec un viager, évoquons les raisons et l’intérêt que peuvent avoir les acteurs d’une telle transaction.
S’il y a pu avoir débat sur le bienfondé du viager, surtout du côté du vendeur, cela n’a plus cours ou presque aujourd’hui. En effet, le vendeur, qui est un sénior, a souvent été considéré comme celui qui ne tirait pas ou tirait peu profit de la transaction, dans une relation très déséquilibrée avec le vendeur. Or, les mentalités comme les modalités du viager évoluent et se transforment pour proposer des solutions qui permettent à chacun des intervenants de s’y retrouver.
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Le sénior peut aujourd’hui avoir de multiples raisons de vouloir vendre son bien immobilier en viager. La première des raisons est généralement le fait qu’il cherche à améliorer ses revenus, assurer son niveau de vie pour ses vieux jours, tout en conservant son logement. Ainsi, il reste chez lui le plus tard possible, tout en percevant différentes sommes sur lesquelles nous reviendrons.
L’intérêt est donc bien double pour lui dans cette opération. De plus, fiscalement, la transaction revêt aussi un intérêt puisque l’argent perçu n’est pas imposable : c’est un gain net pour lui ou ses descendants. Le viager permet en effet une optimisation sur les droits de succession, car le vendeur percevant la somme de la vente de son vivant, peut procéder à des donations à ses enfants sans payer de taxe.
L’acheteur en viager est au centre d’une action à long terme
En cherchant à acquérir un bien immobilier en viager, l’acheteur va générer deux choses. Pour lui, un investissement rentable sur le long terme à un prix qui sera généralement plus intéressant que dans une transaction immobilière standard. Pour le vendeur, une solution pérenne et solidaire de financement de son mode de vie et de logement. Solutions qui lui conviendront logiquement puisqu’il en est à l’origine.
Une action performante à un double niveau là encore, pour un équilibre bien établi durant l’opération : chacun obtient ce qu’il recherche de manière simple.
Plusieurs types d’acheteurs : des différences non négligeables pour le vendeur
Lorsqu’un sénior ou un couple de séniors vend son logement en viager, il peut faire face à deux types d’acheteurs. Le cas de figure le plus classique implique une proposition d’achat formulée par un particulier. Celui-ci va ainsi négocier les différents types de versements qu’engendre le viager : bouquet et rente. C’est traditionnellement au cours d’une vente assez longue que les choses se mettront en place, ce qui a tendance à réduire l’intérêt du vendeur. Par ailleurs, le risque d’impayé peut augmenter avec ce type d’acheteur.
La deuxième formule s’appuie sur des acheteurs institutionnels : assureurs, mutuelles, organisme de prévoyance, etc. Ils présentent un profil plus rassurant pour le vendeur, notamment sur la question des versements. La vente se fait traditionnellement sur un temps plus court, ce qui favorise là encore le vendeur.
Les différents types de viager et les notions clés de cette transaction immobilière
Le viager se décline en deux modes ou statuts : le viager libre d’une part et le viager occupé d’autre part.
Le viager libre est le plus simple, car il permet à l’acquéreur de disposer du logement vendu dès la conclusion de la vente. Les conditions de paiement des bouquet et rente restent les mêmes. Le vendeur, quant à lui, augmente ses revenus avec le bouquet et la rente viagère garantie. Il se libère également des charges en lien avec son ancien logement, spécifiquement la taxe de propriété ou taxe foncière.
Le viager occupé procède différemment. En permettant au vendeur de continuer d’occuper le logement qu’il vient de vendre, celui-ci continue d’exercer un droit d’usage et d’habitation. Il peut aussi exercer un droit d’usufruit du bien immobilier, s’il souhaite le louer par exemple. Ainsi, tout en percevant des sommes en continu et en augmentant son pouvoir d’achat, le vendeur continue de vivre comme il le faisait avant la vente ou de générer des revenus avec son ancien logement.
Ce fonctionnement offre aussi à l’acquéreur la possibilité d’investir sans nécessairement faire appel au crédit bancaire et donc sans payer d’intérêts sur un crédit contracté auprès d’une banque, puisque le paiement est étalé.
La réglementation sur la composition et la définition du prix d’un viager occupé
Ce que va percevoir le vendeur, ou crédirentier, se compose du bouquet et de la rente viagère.
Le bouquet est une somme qui va être perçue immédiatement par le vendeur à la signature de l’acte de vente chez le notaire. La rente viagère se définit par des versements réguliers et continus de la part de l’acheteur ou débirentier, soit tout au long du reste de la vie du vendeur, soit pendant une période fixée.
Pour connaître le montant de ces différents composants, il faut pouvoir se référer à la valeur du bien immobilier sur le marché. Il faut aussi définir l’abattement du droit d’usage et d’habitation ou d’usufruit, qui va venir réduire le montant total de l’opération. Concrètement, le fait que le vendeur continue d’habiter, d’exercer un usage sur le logement ou d’en être usufruitier en percevant les loyers d’un locataire, va réduire le prix du bien payé par l’acquéreur. Lorsque le vendeur continue d’habiter le logement, cet abattement est appelé décote d’occupation.
Cet abattement tient à deux facteurs : le montant que paierait, en loyers, le vendeur dans ce logement et son espérance de vie estimée. La multiplication des deux donne le montant de l’abattement.
Pour le calcul du viager, la première étape est donc de fixer le prix de l’abattement, que l’on déduit du prix du bien.
De ce prix après abattement, on déduit le montant du bouquet, soit entre 20 % et 30 % de la somme.
Le reste représente la totalité de la rente viagère qui sera versée mensuellement au vendeur occupant l’appartement ou la maison vendue.
Notez que le calcul de l’abattement, dans le cadre d’un usufruit du bien, relève d’une complexité un peu plus importante.
Le viager occupé, une option à considérer pour les investisseurs comme les séniors vendeurs
En permettant à l’acheteur d’investir à moindre coût et de manière étalée dans le temps, le viager est une solution performante. De l’autre côté, la possibilité d’améliorer ses revenus sur plusieurs années, de percevoir une première somme importante avec le bouquet, sont des arguments de poids pour le vendeur. De plus, le fait de pouvoir rester dans son logement et de profiter de défiscalisation participent également à faire grandir l’intérêt des séniors qui s’orientent vers cette solution de vente immobilière.
