Quand il s’agit de payer son compte d’impôt foncier, le propriétaire forestier surprend souvent. La plupart du temps, la note est plus élevée et l’insatisfaction est clarifiée. Quels sont les facteurs pris en compte lors de l’évaluation d’une quantité ? Y a-t-il une partie subjective du résultat final ? L’analyse peut-elle varier ? Un ingénieur forestier peut-il effectuer la même tâche qu’un évaluateur certifié ? Ce sont des questions qui ont été abordées avec différentes parties prenantes afin de faire la lumière sur les questions liées à l’évaluation immobilière.
Les mêmes méthodes partout
L’évaluation de chaque bâtiment figurant sur la liste d’évaluation d’une municipalité est effectuée par un expert certifié. Ce professionnel doit respecter les normes de pratique et un code d’éthique. Il doit répondre aux exigences de la fiscalité municipale et des diverses lois.
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Cet exercice s’appelle un enfant de trois ans, car il est conçu pour un période de 3 ans est valable, à l’exception des municipalités de moins de 5 000 habitants, qu’elles peuvent adopter pour une période de 6 ans.
Si un propriétaire doute de l’exactitude de son évaluation, il doit se manifester avant le 1er mai après avoir reçu la réévaluation de ses biens.
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Lors de la détermination de la valeur d’un bâtiment, l’évaluateur collecte toutes les ventes de contrats notariés dans une zone en tenant compte du pourcentage de plantes, de bois, d’arbres peintres, de zones humides et de cours d’eau. La vente de morceaux de bois entre parents et enfants n’est généralement pas utilisée dans ce calcul. « Pour améliorer notre calcul, nous envoyons à tous les propriétaires forestiers une carte leur demandant ce qu’ils ont accompli sur leurs terres et indiquons le pourcentage dû aux terres en croissance, aux surfaces en bois, aux érables, etc. Ce processus de vérification des données techniques est suffisant. il y a neuf ans », déclare Claude Lavoie, évaluateur municipal à la MRC des Sources.
« Nous travaillons avec les données écoforestières du ministère des Forêts, de la Faune et des Parcs afin de déterminer les zones forestières et d’évaluer le type de peuplements forestiers », explique Sylvain Méthot, évaluateur agréé chez Altus Group. Si nécessaire, nous analysons des informations sur les travaux de gestion forestière au cours des dernières années qui nous ont été soumises par le propriétaire. Ces informations peuvent influencer la valeur d’une propriété. Par exemple, une réduction récente pourrait réduire la valeur marchande du lot. »
M. Méthot ajoute que l’objectif fiscal est de déterminer la valeur réelle sur la base de la définition du droit fiscal local. « Quel est le prix le plus probable qu’un acheteur intelligent paierait pour le pays en fonction des informations disponibles ?
» Le critique Jean-Pierre Cadrin explique pour sa part, qu’une propriété dotée de droits est achetée. Une zone blanche donne plus de droits qu’une zone verte. Par conséquent, le coût d’une grande partie de la zone verte devrait être inférieur.
Deux options, deux méthodes
Pour évaluer la valeur réelle du lot, le fabricant a deux options : utiliser un ingénieur forestier ou un évaluateur certifié. Qui dois-je choisir ? Tout dépend des besoins.
Tout d’abord, il convient de noter qu’il existe deux méthodes d’évaluation des terres, à savoir la méthode de comparaison et la méthode du revenu. La méthode du revenu consiste à évaluer les essences de bois, le volume de bois de récolte et la valeur marchande du bois sur pied afin de déterminer le revenu potentiel pouvant provenir des cultures.
Traditionnellement, l’ingénieur forestier utilisera la méthode du revenu pour laquelle un évaluateur n’a pas l’autorisation légale. Selon le Code des professions, seul le L’ingénieur forestier a le droit d’inventorier, de classer et d’évaluer le sol et la superficie forestière.
« Pour les MRC qui ont accès à un ingénieur forestier, son travail consiste généralement à interpréter des cartes écoforestières afin de qualifier la propriété forestière. Cependant, il n’est pas obligatoire de faire appel à un ingénieur forestier pour déterminer sa valeur à des fins d’évaluation », explique Sylvain Méthot.
L’autre méthode d’évaluation est la comparaison des transactions immobilières récentes.
« Pour une soudure au bois, l’évaluateur certifié utilise généralement la méthode de comparaison », explique Marco Fournier, ingénieur forestier et réviseur certifié chez Mme Forest Consultants L’évaluateur analysera en moyenne les transactions immobilières pour déterminer la valeur. Selon la compétence de l’évaluateur, il peut entrer plus ou moins dans les détails, enfin un taux moyen d’hectare sur les zones forestières appliquer. »
Marco Fournier souligne en outre que l’application de la méthode de comparaison des ventes nécessite une base de données actuelle des transactions immobilières dans un secteur.
L’ évaluation du revenu intéresse un propriétaire qui souhaite évaluer le potentiel économique d’une propriété forestière. Cependant, il y a actuellement une augmentation du nombre d’acheteurs de biens immobiliers forestiers disposant de terrains de villégiature. Le prix d’achat de ces produits peut donc être beaucoup plus élevé que le revenu que l’on peut attendre de la production forestière.
| La réforme cadastrale : un mal nécessaire ?
Le gouvernement du Québec réalise des rénovations cadastrales parce que le registre créé en 1860 était devenu incomplet et imparfait. On estime que 850 000 propriétés n’ont pas été enregistrées séparément dans le cadastre et 750 000 lots contenait des anomalies. Plusieurs propriétaires ont découvert avec étonnement que certaines parties de leur propriété se trouvaient dans la maison de leur voisin. C’est le cas d’Alain Corriveau, producteur forestier, érable et bovin de Stornoway. « Nous avons découvert que mon voisin possède 80 000 mètres carrés d’une partie de mon terrain. Cependant, tant que je suis propriétaire, j’ai un droit professionnel et de pieu. J’ai toujours payé des taxes foncières, mais je n’ai pas le titre. Le problème est d’atterrir en vue de la revente. Soit je le mentionne avec l’approbation de mon voisin, soit il récupère cette partie. » Pour lui, la réforme cadastrale a été utilisée pour brouiller les cartes. Il a ajouté que le bureau d’enregistrement régional ne dispose même pas des mêmes informations qu’à Québec. Heureusement, Alain Corriveau s’entend très bien avec son voisin. Mais le jour où il devra vendre, il n’aura pas le choix de mentionner l’erreur à son notaire. « Ensuite, je sais à quoi m’attendre : les audiences devant le tribunal administratif et les honoraires d’avocat suivront. » Quant à son voisin Louis Lapierre, également producteur forestier et érable, il souligne que cet imbroglio n’est qu’une erreur d’enquête centenaire. |
