Quels sont les droits et obligations des copropriétaires ?

La vie en copropriété vous garantit certes des droits. Mais pour la liberté des autres, vous avez aussi certaines obligations. Découvrez dans cet article le point sur les droits et obligations des copropriétaires.

A découvrir également : Chalet en bois habitable clé en main : confort et durabilité assurés

Qu’est-ce que la copropriété ?

Dans la pratique, la copropriété désigne la situation d’un immeuble construit et divisé en appartements, attribués par lot à différentes personnes. Elle porte obligatoirement sur une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Lire également : Pourquoi acheter des SCPI à crédit ?

En droit français, le régime de la copropriété est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette législation impose aux copropriétaires un règlement de copropriété qui édifie sur les droits et devoirs des copropriétaires. Pour en savoir plus, rendez-vous sur conseils copro.

Que faut-il savoir du règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document écrit par un professionnel. Il expose dans les moindres détails, l’organisation et le fonctionnement de la copropriété. Il permet en effet de déterminer :

• Les parties privatives ;
• Les parties communes ;
• Les parties communes spéciales ;
• Les parties communes à jouissance privative ;
• La répartition des charges et ;
• Le respect de la destination de l’immeuble.

Le règlement de copropriété s’impose aux locataires et aux copropriétaires de l’immeuble. Cependant, il revient aux syndics de copropriété de veiller à ce que les dispositions qu’il contient soient appliquées à la lettre.

Quels droits et devoirs pour les copropriétaires

Les droits et devoirs des copropriétaires dépendent des différentes parties ci-dessus énumérées.

Les règles relatives aux parties privatives

L’utilisation des parties privatives est librement faite par les copropriétaires. Cependant, ils ont l’obligation de veiller au respect scrupuleux du règlement de copropriété. Les copropriétaires ne doivent pas non plus troubler le voisinage.

À ce titre, le copropriétaire peut jouir de son droit comme il l’entend. Il est de ce fait libre de :

• Le vendre ou le donner ;
• Le partager avec d’autres copropriétaires ou le mettre en bail ;
• Le réunir ou le diviser avec un autre lot lui appartenant si le règlement de copropriété le lui permet ;
• Apporter toutes les modifications ou aménagements qu’il lui semble utile, sauf si la portée de ces travaux est de nature à toucher aux parties communes.

Les règles relatives à l’usage des parties communes

En règle générale, les parties communes sont considérées comme une propriété partagée par tous les copropriétaires. Toutefois, le règlement de copropriété peut réserver la propriété exclusive de certains espaces communs à quelques copropriétaires.

De même, lorsque l’immeuble abrite plusieurs bâtiments, des espaces communs spéciaux peuvent être créés, de sorte à laisser à la charge d’une partie des copropriétaires, l’entretien de cet espace. La partie commune spéciale ainsi définie, peut prendre en compte tant les bâtiments concernés que les ascenseurs et chauffages qui y ont été rattachés.

En dehors de quelques exceptions, la partie commune est exploitée par tous les copropriétaires au même titre, sans que l’un porte atteinte au droit à la jouissance paisible des droits de l’autre ou, sans qu’il soit porté atteinte à la destination même de l’immeuble.

Il est à noter qu’au-delà de la liberté offerte aux copropriétaires, le respect du règlement de copropriété et celle de la tranquillité des autres copropriétaires sont importants. Que le copropriétaire soit dans la partie privative ou celle commune, aucune dérogation ne saurait être admise à ces deux règles.

Comment gérer les conflits entre copropriétaires ?

Les conflits entre copropriétaires peuvent être source de tensions et même parfois de procédures judiciaires. Pour éviter d’en arriver là, vous devez savoir comment gérer les conflits.

La première étape pour régler un conflit est la communication. Vous devez vous parler et trouver une solution à l’amiable. Si cela ne suffit pas à résoudre le différend, il peut être utile d’avoir recours à un médiateur ou un conciliateur.

En cas d’échec des négociations amiables, une action en justice peut être intentée devant le tribunal compétent. Cette solution doit rester le dernier recours car elle est souvent coûteuse et entraîne une détérioration des relations entre les parties.

Il existe aussi des alternatives aux litiges tels que l’arbitrage ou la saisine du Conseil national de la consommation qui peut jouer un rôle consultatif dans certains cas.

Pour éviter tout conflit ultérieur, vous devez respecter certaines règles comme celle relative au partage équitable des charges communes notamment lorsque ces dernières sont liées à la conservation ou l’administration normale du bien commun.

Chaque copropriétaire doit prendre soin de son lot ainsi que des équipements privatifs y afférant (canalisations privatives…) mais aussi veiller à maintenir de bonnes relations avec ses voisins.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des règles de copropriété ?

Le non-respect des règles de copropriété peut entraîner des sanctions plus ou moins sévères selon la gravité de la faute commise.

En cas d’infraction mineure, le syndic peut adresser une simple mise en demeure au copropriétaire concerné pour l’inciter à respecter les règles. Si cette dernière reste sans effet, une procédure judiciaire peut être engagée par l’ensemble des copropriétaires ou par le syndicat lui-même.

Des pénalités financières peuvent aussi être prévues dans le règlement de copropriété pour dissuader les contrevenants. Leur montant est fixé librement mais ne doit pas excéder un plafond imposé par la loi et doit rester proportionné à l’importance du manquement constaté.

Dans les cas les plus graves tels que la destruction ou la dégradation volontaire de parties communes, un délit pénal est constitué et est passible d’une amende voire même d’une peine d’emprisonnement. Les victimes directement concernées peuvent alors porter plainte auprès du procureur de la République.

Il faut respecter scrupuleusement toutes les obligations qui incombent aux différents acteurs participant à une copropriété. Cela permettra notamment d’éviter tout contentieux ultérieur ainsi que toute sanction financière voire pénale susceptible d’être infligée en cas de violation répétée des règles édictées par le régime juridique applicable aux différentes formules de copropriété.

Quelles sont les charges liées à la copropriété et comment sont-elles réparties ?

La copropriété engendre des charges qui sont réparties entre tous les copropriétaires.

Certaines charges, appelées charges courantes, sont liées à l’entretien et au fonctionnement de la copropriété. Elles comprennent notamment les frais d’électricité, d’eau, de chauffage collectif ainsi que les honoraires du syndic. Les charges courantes doivent être payées par chaque copropriétaire en proportion de leur lot dans la propriété.

D’autres charges plus spécifiques peuvent aussi être prévues dans le règlement de copropriété telles que des travaux d’amélioration ou encore l’installation d’un ascenseur. Ces dernières sont appelées charges exceptionnelles.

Pour déterminer la part exacte de chaque copropriétaire dans ces dépenses, une clé de répartition est prévue dans le règlement établi lors du démarrage du projet immobilier. Cette clé se fonde sur plusieurs critères tels que la surface habitable ou encore la localisation géographique du bien immobilier.

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : ‘Sauf décision contraire prise à l’unanimité des membres du syndicat (…), les voix correspondant aux lots affectés à un usage commercial ne participent pas au vote pour l’approbation des comptes annuels et du budget prévisionnel de la copropriété. Ces voix ne sont pas non plus prises en compte pour le calcul de la majorité requise lors des assemblées générales, à l’exception des décisions concernant les travaux d’amélioration, les modifications du règlement de copropriété et les actions ayant pour objet la disposition ou la jouissance des parties communes.’

Il faut noter que chaque copropriétaire peut demander une vérification sur l’utilisation précise des charges courantes et exceptionnelles auprès du syndicat. Cette demande doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Bien comprendre ces charges et leur répartition permettra aux copropriétaires d’avoir une vision claire sur leurs dépenses dans leur projet immobilier commun.

Comment prendre part aux décisions de la copropriété et participer aux assemblées générales ?

La copropriété implique la participation active des copropriétaires aux décisions et à l’administration de leur projet immobilier commun. Pour ce faire, ils doivent prendre part aux assemblées générales (AG) organisées par le syndic de copropriété.

Les AG sont des réunions annuelles ou extraordinaires où les copropriétaires peuvent exprimer leur point de vue sur les questions évoquées. Elles ont pour but principal d’approuver les comptes, le budget prévisionnel ainsi que la désignation du syndicat.

Les convocations pour ces assemblées sont envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 21 jours avant la date prévue pour l’assemblée.

Le quorum nécessaire pour que l’AG puisse se tenir est fixé à un quart des voix des copropriétaires présents ou représentés. Les résolutions y sont prises à la majorité simple sauf en cas de modification du règlement intérieur qui requiert une majorité qualifiée, c’est-à-dire deux tiers des voix.

Il existe plusieurs façons pour un propriétaire d’être présent lors d’une AG : il peut être présent physiquement, donner procuration écrite à une personne tierce ou encore voter électroniquement si cette option est proposée par le syndicat.

Il faut souligner qu’en tant que membre d’un syndicat, chaque propriétaire a le droit de consulter tous les documents liés à sa copropriété. Ces documents incluent notamment le règlement intérieur ainsi que toutes les informations financières relatives aux charges et aux appels de fonds.

Si un copropriétaire n’est pas satisfait des décisions prises lors d’une AG, il peut faire appel à la justice pour contester ces décisions. Cette démarche doit être effectuée dans les 2 mois suivant la tenue de l’assemblée générale.

La participation active des copropriétaires est essentielle pour assurer une gestion efficace et transparente du projet immobilier commun. Ceux-ci disposent donc de nombreux droits qui leur permettent d’influencer les décisions concernant leur bien-être collectif.